贝壳研究院发布年wordpress的注册报:2020市场保持复苏 展望2021七大趋势

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12月29日,贝壳研究院举办了2020年度报告发布会。国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺,贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰及贝壳研究院首席分析师许小乐、高级分析师潘浩、高级分析师喻平和高级分析师闫金强参加了这次活动。

wordpress com告认为,2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性,土地、新房和二手房市场交易规模再创新高,对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策,夯实城市主体责任,长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”邵挺认为。

同时,建设数字中国已经被提到国家级战略高度,2020年中央正式提出“数字化新基建”战略,用数字技术全方位改造传统行业。线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。“我们已进入品质提升的新居住时代,下一个五年,是数字化技术对居住领域各行业、各环节重做一次的五年。”李文杰表示。

(图为贝壳找房高级副总裁 贝壳研究院院长李文杰发表致辞)

在此次活动上,贝壳研究院现场发布了《数字化居住:2021年新居住展望》为主题的年报,以数据复盘2020年的市场变化,并对房地产行业的走向进行预判,提出了2021年的七大展望。

趋势1:2021年房地产市场稳中有升,城市分化,核心城市及城市圈稳中向好

回顾过去的2020年,我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。

根据贝壳研究院监测推算,全国住宅土地成交款增长25%左右,成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%,价格上涨15%左右。

根据国家统计局统计数据推算,全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿,同比增长8%左右,成交面积增长1%左右,价格上涨7%左右。

根据贝壳研究院统计测算,全国二手房交易规模达到7.3万亿,同比增长8.1%,成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%左右,二手房成交均价达到1.8万元/平方米,同比上涨7 %左右。

贝壳研究院分析认为,2020年土地、新房和二手房市场具有三个特点:

第一个共同点是,三级市场总体量平价涨,即成交量增长幅度较弱(2%不到),价格上涨成为推动交易额增长的主要原因,其中地价涨幅高于房价。

第二个共同点是,土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动,一、二线城市市场热度升温明显,长三角城市群、珠三角城市群增长突出,在全国的占比提升。

第三个特点是,二手房交易规模走出2017年调控后低谷,开始小幅回升,今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓,增速比去年回落2.3个百分点,为近三年以来同期最低值。

对于2020年房地产市场保持复苏的原因,贝壳研究院指出:

第一,疫情激发消费者住房条件改善的需求,消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力,为此形成了巨大的改善性换房需求。

第二,在上半年全球及宏观经济受到新冠疫情的冲击之下,全球货币流动性充裕,进入资产价格上涨的阶段,房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐,房价的升温也带动土地价格上涨。

值得注wordpress论坛意的是,今年房地产市场的复苏升温并不是来自刺激政策推动。中央始终坚持“wordpress 菜单房住不炒”的政策基调,在房地产金融政策方面坚守宏观审慎,并加大金融监管力度。今年新增房地产贷款约6万亿左右,与去年基本持平。截至三季度末,房地产贷款余额增速连续8个季度回落,居民加杠杆得到有效控制。

从当前的形势判断,一方面2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性,另一方面,房地产金融降杠杆将持续深化,促使房地产、金融与实体经济平衡发展。

在这样的形势下,贝壳研究院预计2021年市场总体平稳,土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,其中二手房成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨时代一去不返。

从结构上看,区域之间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

趋势2:十四五时期我国房地产业存量深化,服务崛起

从十四五规划建议看,未来5年,我国住房发展的重点是民生保障,房地产政策以防风险、保民生为主。其背后的主要原因,是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态,已经走过了大规模投资建设的历史阶段,未来更多是要解决结构失衡的问题,尤其是核心城市新市民住房困难的问题;另一方面,近年来房地产金融债务风险有所加大,特别是房企的金融负债过高wordpress建站吧,未来需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。

在这样的政策导向下,贝壳研究院预计,未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱,购房需求逐步回归居住本质,由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化,是未来房地产市场的主要驱动因素,未来房地产市场将会出现几大趋势:

第一,市场存量化程度加深。在以租赁为重心的供给结构下,预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落,二手房市场交易规模保持在7万亿之上增长。REITS、ABS等住房金融化产品加速推出,租赁市场规模进一步提升。未来5年,将存量资产盘活利用,促进住房健康消费。

第二,区域市场分化加剧,马太效应明显。未来人口会进一步向长三角、珠三角及成渝等城市群集聚,房地产市场份额同步向重点城市群集聚,中长期看这些区域住房需求有支撑,市场表现优于其他区域。城市内部横向扩张的速度放缓,核心区域的价值会进一步凸显。

第三,从卖方市场进入到买方市场。随着交易难度变大,交易周期拉长,获客成本会增加。在买方市场下,消费者交易决策所需求的信息浓度和质量都会大幅提升,未来消费者的注意力层面的竞争会愈加激烈。消费者的稀缺性会推动两股力量崛起,一是为消费者提供更真实、准确、丰富决策信息的线上产品,二是接近消费者并能促成交易的线下渠道,这两股力量会进一步融合。

第四,从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变。随着人口数量红利向人口质量红利转变,中高收入群体扩大,对房屋品质和居住综合环境提出更高要求,带来改善住房需求增长。品质住房不仅仅是居住面积的扩wordpress图片显示大,并且对产品质量高、配套设施全、社区服务好都有更高的需求。开发商的产品将根据不同消费者的个性需求采取定制化生产,在房屋节能、环保、智能等方面不断提升品质。高品质的物业和社区服务成为好房子必不可少的配置,买卖双方在房屋流通交易过程中也需要得到更加专业的线下服务。

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